L’état des lieux est un document officiel élaboré dans le cadre d’un bail locatif. Comme tout écrit légal, ses répercussions sont aussi bien juridiques que financières. Pour mieux appréhender toutes les implications de l’établissement de l’état des lieux, il convient de s’intéresser au processus de la location. Découvrez l’état des lieux et les droits qui en résultent pour le locataire et son bailleur.
L’état des lieux en quelques mots
L’état des lieux est un registre détaillé qui recense le matériel d’une résidence mise en location. Dans le cadre d’un bail locatif, l’état des lieux d’entrée (EDLE) se distingue de l’état des lieux de sortie (EDLS). Toutefois, un preneur qui intègre son logement sans EDLE est considéré comme bénéficiaire d’un logement en règle. Les implications de l’état des lieux courent tout au long du contrat de location. En tant que document contradictoire, il n’a d’effet que s’il est paraphé par les deux protagonistes. Il a une valeur juridique et financière notamment en ce qui concerne le dépôt de garantie.
L’établissement de l’état des lieux
L’EDLE s’établit en général à la date d’effet du bail locatif. À l’occasion de la transmission des clés, le preneur a la charge d’effectuer un constat des lieux. L’EDLS quant à lui s’établit avant la restitution des clés. Il intervient donc après la notification de préavis par le preneur. Ce document est à la charge du propriétaire. Selon les dispositions légales, l’état des lieux doit être le plus exhaustif possible. Il comporte à cet effet :
- la date et le lieu de l’établissement
- l’analyse détaillée des installations
- la liste des clés de la résidence
- et l’adresse de l’appartement de location.
Les deux constats peuvent être établis sur le même registre pour faciliter la comparaison. Lorsqu’ils sont dissociés, ces documents doivent avoir le même format.
Un droit d’ajustements et de réserves
La loi reconnaît au locataire un droit d’ajustement de l’EDLE. Il peut exercer ce droit même après l’émargement du document. Lorsqu’il constate un défaut de nature à perturber la location, le preneur adresse une missive recommandée à son propriétaire. La lettre est assortie d’un accusé de réception. Le droit d’ajustement ainsi mis en évidence est valable pendant 10 jours. Lorsque le bailleur ne donne pas de suite à sa requête, le locataire peut s’adresser à la commission départementale de conciliation.
Les droits en cas de désaccord
L’état des lieux à l’amiable n’est pas toujours une réalité. Lorsqu’un désaccord survient entre les deux parties, la loi leur permet de faire appel à une tierce personne. Après un préavis d’environ 7 jours, l’huissier de justice est l’autorité compétente pour établir un état des lieux définitif. Le recours à un huissier n’entrave toutefois pas le droit d’ajustement et de réserve susmentionné.
Les droits liés à la vétusté de la résidence
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 liée aux rapports locatifs confère un droit de vétusté au locataire. Les réparations locatives pour cause de désuétude de la résidence ne lui sont pas imputables. Par conséquent, les frais de réparations ne peuvent être prélevés sur le dépôt de garantie. Du reste, la notion de vétusté est encadrée par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Les droits liés au dépôt de garantie
L’EDLS confère également un droit de restitution du dépôt de garantie. Ce montant préalablement versé par le locataire est restitué partiellement ou totalement. La restitution partielle intervient lorsque les deux constats sont différents. En dehors des dérogations prévues par l’article 1730 du Code civil, le bailleur a le droit de prélever les frais de réparation. En cas de cohérence, le dépôt de garantie est entièrement acquitté. La caution quant à elle est libérée de ses obligations à la fin du contrat locatif.
